도시개발사업 환지방식 환지계획

제2장 도시개발법

제5절 도시개발사업의 시행방식

5. 환지방식에 의한 사업시행

  (1) 토지 등의 평가 : 시행자는 환지방식이 적용되는 도시개발구역 안에 있는 조성토지 등의 가격을 평가하고자 할 때에는 토지평가협의회의 심의를 거쳐 결정하되, 그에 앞서 감정평가기관(감정평가업자)으로 하여금 평가하게 하여야 한다.

 

  (2) 평균 토지부담률의 기준 : 환지계획구역의 평균 토지부담률은 50퍼센트를 초과할 수 없다. 다만, 해당 환지계획구역의 특성을 고려하여 지정권자가 인정하는 경우에는 60퍼센트까지로 할 수 있으며, 환지계획구역의 토지 소유자 총수의 3분의 2 이상이 동의(시행자가 조합인 경우에는 총회에서 의결권 총수의 3분의 2 이상이 동의한 경우를 말한다)하는 경우에는 60퍼센트를 초과하여 정할 수 있다.

 

  (3) 토지부담률의 산정기준은 다음과 같다.

[(보류지 면적-시행자에게 무상귀속되는 공공시설의 면적과 시행자가 소유하는 토지)÷(환지계획구역 면적-시행자에게 무상귀속되는 공공시설의 면적과 시행자가 소유하는 토지)]×100

 

  (4) 환지계획의 수립

① 환지계획의 내용 : 시행자는 도시개발사업의 전부 또는 일부를 환지방식에 의하여 시행하려면 다음의 사항이 포함된 환지계획을 작성하여야 한다.

㉠ 환지설계 : 환지설계는 평가식(도시개발사업 시행 전후의 토지의 평가가액에 비례하여 환지를 결정하는 방법을 말한다)을 원칙으로 하되, 환지지정으로 인하여 토지의 이동이 경미하거나 기반시설의 단순한 정비 등의 경우에는 면적식(도시개발사업 시행 전의 토지 및 위치를 기준으로 환지를 결정하는 방식을 말한다)을 적용할 수 있다. 이 경우 하나의 환지계획구역에서는 같은 방식을 적용하여야 하며, 입체 환지를 시행하는 경우에는 반드시 평가식을 적용하여야 한다. ㉡ 필지별로 된 환지명세 ㉢ 필지별과 권리별로 된 청산대상 토지명세 ㉣ 법 제34조에 따른 체비지(替費地) 또는 보류지(保留地)의 명세 ㉤ 입체환지를 계획하는 경우에는 입체 환지용 건축물의 명세와 입체환지에 따른 공급 방법·규모에 관한 사항

*체비지(替費地) : 토지 구획 정리 사업의 시행자가 그 사업에 필요한 재원을 확보하기 위하여 환지(換地) 계획에서 제외하여 유보한 땅. (替 바꿀 체 費 쓸 비 地 땅 지)

② 환지의 방식

  ㉠ 평면환지 : 환지 전 토지에 대한 권리를 도시개발사업으로 조성되는 토지에 이전하는 방식

  ㉡ 입체환지 : 환지 전 토지나 건축물(무허가 건축물은 제외한다)에 대한 권리를 도시개발사업으로 건설되는 구분건축물에 이전하는 방식
  ㉢ 입체환지(立體換地)

    ⓐ 시행자는 도시개발사업을 원활히 시행하기 위하여 특히 필요한 경우에는 토지 소유자의 신청을 받아 환지의 목적인 토지를 갈음하여 시행자에게 처분할 권한이 있는 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 토지의 공유지분을 부여할 수 있다.

※ 동의가 아니라 신청이다.

    ⓑ 입체환지의 신청기간은 토지 소유자(건축물 소유자를 포함한다)에게 통지한 날부터 30일 이상 60일 이하로 하여야 한다. 다만, 시행자는 환지계획의 작성에 지장이 없다고 판단하는 경우에는 20일의 범위에서 그 신청기간을 연장할 수 있다.

    ⓒ 다만, 토지 또는 건축물이 입체환지를 신청하는 자의 종전 소유 토지 및 건축물의 권리가액이 도시개발사업으로 조선되는 토지에 건축되는 구분건축물의 최소 공급 가격의 100분의 70 이하인 경우에는 시행자가 규약·정관 또는 시행규정으로 신청대상에서 제외할 수 있다. 다만, 환지 전 토지에 주택을 소유하고 있던 토지 소유자는 권리가액과 관계없이 입체환지를 신청할 수 있다.

    ⓓ 시행자는 입체환지로 건설된 주택 등 건축물을 인가된 환지계획에 따라 환지신청자에게 공급하여야 한다. 이 경우 주택을 공급하는 경우에는 「주택법」 제38조에 따른 주택의 공급에 관한 기준을 적용하지 아니한다.

  ㉣ 체비지 및 보류지의 지정(시행자가 지정) : 시행자는 도시개발사업에 필요한 경비에 충당하거나 규약·정관·시행규정 또는 실시계획이 정하는 목적을 위하여 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 보류지로 정할 수 있으며, 그 중 일부를 체비지로 정하여 도시개발사업에 필요한 경비에 충당할 수 있다.

 

  (5) 환지계획의 인가(시행자가 비행정청인 경우)

환지계획은 시행자가 작성한 것만으로 효력을 발생하는 것이 아니고, 행정청이 아닌 시행자인 경우에는 환지계획을 작성한 때에는 특별자치도지사, 시장·군수 또는 구청장의 인가를 받아야 한다. 또한 인가받은 내용을 변경하고자 하는 경우에 관하여 이를 준용한다.

 

  (6) 환지계획의 작성기준

① 적응환지 : 환지계획은 종전 토지 및 환지의 '위치·지목·면적·토질·수리·이용상황·환경 기타의 상황'을 종합적으로 고려

※ 용도폐지 될 국·공유지 등에 대한 환지의 부지정 : 시행자가 도시개발사업의 시행으로 국가 또는 지방자치단체가 소유한 공공시설과 대체되는 공공시설을 설치하는 경우 종전의 공공시설의 전부 또는 일부의 용도가 폐지되거나 변경되어 사용하지 못하게 될 토지는 환지를 정하지 아니하며, 이를 다른 토지에 대한 환지의 대상으로 하여야 한다.

 

② 적응환지의 예외

  ㉠ 신청 또는 동의에 의한 환지부지정(임차권자 등의 동의가 필요) : 토지소유자가 신청하거나 동의하면 해당 토지의 전부 또는 일부에 대하여 환지를 정하지 아니할 수 있다. 다만, 해당 토지에 관하여 임차권자 등이 있는 경우에는 그 동의를 받아야 한다.

  ㉡ 면적의 적정화를 위한 조치(토지면적을 고려한 환지)

    ⓐ 증환지(增換地) : 증환지란 적응환지에 의한 대지면적이 기준면적에 미달하여 그 규모를 조정할 필요가 있을 경우에 과소 토지가 되지 않도록 종전 토지에 비해 면적을 늘려서 환지를 정하는 처분(청산금의 징수청구권 발생)

    ⓑ 감환지(減換地) : 감환지란 면적이 넓은 토지의 종전의 면적을 줄여서 환지를 지정하는 처분(청산금의 교부청구권 발생)

▼ 환지일 때

Ⅲ 실시계획(시행자)→Ⅳ 환지계획(인가)→Ⅴ완료.준공→Ⅵ 환지처분→Ⅶ 청산