제2장 도시개발법 - 제2절 도시개발구역의 지정

제2장 도시개발법

제2절 도시개발구역의 지정

1. 도시개발구역의 지정 등

'도시개발사업'이라 함은 도시개발구역 안에서 주거·상업·산업·유통·정보통신·생태·문화·보건 및 복지 등의 기능을 가지는 단지 또는 시가지를 조성하기 위하여 시행하는 사업을 말한다.

 

2. 도시개발구역의 지정권자

  (1) 원칙적 지정권자

    ① 시·도지사, 특별자치도지사 또는 대도시시장

    ② 시·도지사, 특별자치도지사, 대도시시장의 협의하여 지정권자를 정함 : 개발구역이 2 이상의 시·도, 특별자치도 또는 대도시 시의 행정구역에 걸치는 경우

 

  (2) 예외적 지정권자(국토교통부장관)

    ① 국가가 도시개발사업을 실시할 필요가 있는 경우

    ② 관계중앙행정기관의 장이 요청하는 경우

    ③ 대통령령이 정하는 공공기관 또는 정부출연기관의 장이 30㎡ 이상으로 도시개발구역의 지정을 제안하는 경우

    ④ 시·도지사, 대도시시장의 협의가 성립되지 아니하는 경우

    ⑤ 천재지변 기타의 사유로 인하여 긴급히 도시개발사업이 필요한 경우

 

  (3) 지정의 요청

시장(대도시 시장 제외)·군수 또는 구청장은 시·도지사에게 도시개발구역의 지정을 요청할 수 있다.

 

  (4) 도시개발구역의 지정의 제안(提案)

    ① 원칙 : 국가 및 지방자치단체와 도시개발조합을 제외한 나머지 사업시행자는 국토교통부령이 정하는 서류를 특별자치도지사, 시장·군수·구청장에게 제출하여 특별자치도지사, 시장·군수 또는 구청장에게 도시개발구역의 지정을 제안할 수 있다.

※ 이 경우 도시개발조합은 개발구역의 지정에 대한 제안을 할 수 없다는 사실에 주의하여야 한다.(왜냐하면 조합 탄생도 못 했기 때문이다.)

    ② 제안 전 동의 : 토지소유자나 민간법인 및 기타 민간사업시행자가 도시개발구역의 지정을 제안하고자 하는 경우에는 대상구역의 토지면적의 3분의 2 이상에 해당하는 토지소유자(지상권자를 포함한다)의 동의를 얻어야 한다.
    ③ 제안자의 비용부담 및 반영여부의 통보 : 특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장은 제안자와 협의하여 도시개발구역의 지정을 위하여 필요한 비용의 전부 또는 일부를 제안자에게 부담시킬 수 있다(1개월내 반영여부의 통보=1개월 연장가능)

 

3. 도시개발구역의 지정범위

  (1) 원칙

    ① 도시지역 안

주거지역 및 상업지역 : 1만㎡ 이상

공업지역 : 3만㎡ 이상

자연녹지지역 : 1만㎡ 이상

생산녹지지역 : 1만㎡ 이상

 

    ② 도시지역 밖

30만㎡ 이상. 다만, 공동주택 중 아파트 또는 연립주택의 건설계획이 포함되는 경우로서 다음 요건을 모두 갖춘 경우에는 10만㎡ 이상으로 한다.

㉠ 도시개발구역에 초등학교용지를 확보(도시개발구역 내 또는 도시개발구역으로부터 통학이 가능한 거리에 학생을 수용할 수 있는 초등학교가 있는 경우를 포함한다)하여 관할 교육청과 협의한 경우

㉡ 도시개발구역에서 「도로법」 제12조부터 제15조까지의 규정에 해당하는 도로 또는 국토교통부령으로 정하는 도로와 연결되거나 4차로 이상의 도로를 설치하는 경우

 

  (2) 지정기준 면적의 예외

다음에 해당하는 지역으로서 도시개발구역을 지정하는 자(지정권자)가 계획적인 도시개발이 필요하다고 인정하는 지역에 대하여는 지정면적의 제한을 적용하지 아니한다.

㉠ 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」의 규정에 의한 취락지구 또는 개발진흥지구로 지정된 지역

㉡ 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」의 규정에 의한 지구단위계획구역으로 지정된 지역

㉢ 국토교통부장관이 국가균형발전을 위하여 관계 중앙행정기관의 장과 협의하여 도시개발구역으로 지정하고자 하는 지역(자연환경보전지역 제외)

*취개지 - 취락지구, 개발진흥지구, 지구단위계획구역

 

4. 도시개발구역의 분할 및 결합지정

  ① 도시개발구역을 지정하는 자(지정권자)는 도시개발사업의 효율적인 추진과 도시의 경관 보호 등을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 도시개발구역을 둘 이상의 사업시행지구로 분할하거나 서로 떨어진 둘 이상의 지역을 결합하여 하나의 도시개발구역으로 지정할 수 있다.

  ② 도시개발구역을 둘 이상의 사업시행지구로 분할할 수 있는 경우는 지정권자가 도시개발사업의 효율적인 추진을 위하여 필요하다고 인정하는 경우로서 분할 후 각 사업시행지구의 면적이 각각 1만제곱미터 이상인 경우로 한다.

※ 1만제곱미터=1만㎡=약 3천 평

 

5. 개발구역의 지정효과 등

  (1) 도시개발구역의 지정효과

    ① 용도지역 등의 지정의제 : 도시개발구역이 지정·고시된 경우 당해 도시개발구역은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 도시지역과 지구단위계획구역으로 결정되어 고시된 것으로 본다. 다만, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 지구단위계획구역 및 취락지구로 지정된 지역인 경우에는 그러하지 아니하다.
    ② 도시·군관리계획의 결정의제

※ 도시개발구역으로 지정한 땅→도시지역, 지구단위계획구역으로 바뀜.

 

  (2) 도시개발구역 내의 허가대상

도시개발구역 안에서 다음에 해당하는 행위를 하고자 하는 자는 특별시장·광역시장, 특별자치도지사·시장 또는 군수의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다.

① 건축물의 건축 등 : 「건축법」 제2조 제1항 제2호에 따른 건축물(가설건축물을 포함한다)의 건축, 대수선(大修繕) 또는 용도변경

② 공작물의 설치 : 인공을 가하여 제작한 시설물의 설치

③ 토지의 형질변경 : 절토·성토·정지·포장 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 행위, 토지의 굴착 또는 공유수면의 매립

*절토(땅깎기), 성토(흙쌓기), 정지(땅을 반반하고 고르게 만듦), 포장(길바닥에 돌과 모래 따위를 깔고 그 위에 시멘트나 아스팔트 따위로 덮어 길을 단단하게 다져 꾸미는 일.)

절토(切土)·성토(盛土)·정지(整地)·포장(鋪裝)

④ 토석의 채취 : 흙·모래·자갈·바위 등의 토석을 채취하는 행위. 다만, 토지의 형질변경을 목적으로 하는 것은 ③에 따른다.

⑤ 토지분할

⑥ 물건을 쌓아 놓는 행위 : 옮기기 쉽지 아니한 물건을 1개월 이상 쌓아놓는 행위

⑦ 죽목의 벌채 및 식재(植栽)

*식재(植栽) : 초목을 심어 재배함.

※ 왜 나무를 심는 것도 허가를 받아야 하느냐? 보상의 문제가 걸려 있기 때문이다. 예를 들어 도시개발구역 안의 밭에서 고구마를 심어 덜 자랐어도, 나중에 보상할 때는 다 자라고 판매할 때의 가치를 평가해 보상을 한다. 고구마보다 비싼 묘목을 몰래 심으면 보상할 때 나무 다 자라서 판매할 때의 가치로 보상하여야 하기 때문에 편법으로 보상을 더 받는 행위를 방지하고자 식재시에 '허가' 받도록 하는 것이다.

 

  (3) 허가예외

다음의 행위는 허가를 받지 아니하고 이를 할 수 있다.

① 재해복구 또는 재난수습을 위한 응급조치

② 대통령령이 정하는 다음의 경미한 행위

  ㉠ 농림수산물의 생산에 직접 이용되는 것으로서 국토교통부령이 정하는 다음의 간이공작물의 설치(시행규칙 제12조)

ㆍ비닐하우스 ㆍ양잠장 ㆍ고추, 잎담배, 김 등 농림수산물의 건조장 ㆍ버섯 재배사 ㆍ종묘배양장 ㆍ퇴비장 ㆍ탈곡장

  ㉡ 경작을 위한 토지의 형질변경

  ㉢ 도시개발구역의 개발에 지장을 주지 아니하고 자연경관을 손상하지 아니하는 범위 안에서의 토석의 채취

  ㉣ 도시개발구역 안에 남겨두기로 결정된 대지 안에서 물건을 쌓아 놓는 행위

  ㉤ 관상용 죽목의 임시 식재(경작지에서의 임시 식재는 제외한다)

※ 위 '도시개발구역 내의 허가대상'의 ⑦번과 같은 문제(보상 금액 문제)로 ㉤에서 경작지에서의 임시 식재는 제외하는 것이다.

 

  (4) 도시개발구역의 지정의 해제

      ① 원칙적 해제(개발구역 지정 전 개발계획수립인 경우)

: 도시개발구역의 지정은 다음에 규정된 날의 다음 날에 해제된 것으로 본다.

㉠ 도시개발구역이 지정·고시된 날부터 3년이 되는 날까지 도시개발사업에 관한 실시계획의 인가를 신청하지 아니하는 경우에는 그 3년이 되는 날

㉡ 도시개발사업의 공사완료(환지방식에 의한 사업인 경우에는 그 환지처분)의 공고일

 

      ② 예외적 해제(개발구역 지정 후 개발계획수립인 경우)

: 도시개발구역 지정 후 개발계획을 수립하는 경우에는 다음에 규정된 날의 다음날에 해제된 것으로 본다.

㉠ 도시개발구역이 지정·고시된 날부터 2년이 되는 날까지 개발계획을 수립·고시하지 아니하는 경우에는 그 2년이 되는 날. 다만 도시개발구역의 면적이 330만㎡ 이상인 경우에는 5년으로 한다.

㉡ 개발계획을 수립·고시한 날부터 3년이 되는 날까지 실시계획의 인가를 신청하지 아니하는 경우에는 그 3년이 되는 날. 다만 도시개발구역의 면적이 330만㎡ 이상인 경우에는 5년으로 한다.

 

      ③ 용도지역 등의 환원 등

: 도시개발구역의 지정이 해제의제된 때에는 도시개발구역 지정 전의 용도지역 또는 지역·지구·구역 등으로 환원 또는 폐지된 것으로 본다. 다만, 도시개발사업의 공사완료(환지방식인 경우에는 환지처분)에 의해 도시개발구역의 지정이 해제의제된 경우에는 그러하지 아니하다.

*의제 : 본질은 같지 않지만 법률에서 다룰 때는 동일한 것으로 처리하여 동일한 효과를 주는 일. 민법에서 실종 선고를 받은 사람을 사망한 것으로 보는 따위이다.

 

Ⅰ 개발계획→Ⅱ 개발구역(지정권자)→Ⅲ 실시계획(시행자)