제3절. 공작물. 건축법 적용대상 신고대상 공작물

제4장 건축법-제3절. 공작물

1. 신고대상 공작물

대지를 조성하기 위한 옹벽, 굴뚝, 광고탑, 고가수조, 지하 대피호 등 공작물을 축조(건축물과 분리하여 축조하는 것을 말한다)하려는 자는 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다(법 제83조 제1항, 영 제118조 제1항).

 

신고 규모 : 신고대상 공작물

2m를 넘는 것 : 옹벽 또는 담장

4m를 넘는 것 : 광고탑, 광고판, 그 밖에 이와 비슷한 것

5m를 넘는 것 : 태양에너지를 이용하는 발전설비와 그 밖에 이와 비슷한 것

6m를 넘는 것 : ① 굴뚝, 장식탑, 기념탑, 그 밖에 이와 비슷한 것 ② 골프연습장 등의 운동시설을 위한 철탑, 주거지역·상업지역에 설치하는 통신용 철탑, 그 밖에 이와 비슷한 것

8m를 넘는 것 : 고가수조나 그 밖에 이와 비슷한 것

8m 이하인 것(위험방지를 위한 난간높이는 제외) : 기계식 주차장 및 철골 조립식 주차장(바닥면이 조립식이 아닌 것을 포함한다)으로서 외벽이 없는 것

바닥면적 30㎡ 넘는 것 : 지하대피호

■ 건축조례로 정하는 제조시설, 저장시설(시멘트사일로를 포함한다), 유희시설, 그 밖에 이와 비슷한 것

■ 건축물의 구조에 심대한 영향을 줄 수 있는 중량물로서 건축조례가 정하는 것

 

※ 넘는 것=초과, 2m를 넘는 것은 2미터보다 높다는 것이지, 2m 이상이 아니다.(2m 포함하지 않는다)

※ 기계식 주차장은 왜 8m '이하'일까? 기계식 주차장을 8m 이하면 '건축법' 적용을 받지만(건축법상 건축물로 축조 신고) 8m 넘는 건 주차장법 적용을 받기 때문이다.

 

2. 건축법 적용대상행위

  1. 건축

    (1) 신축

① 건축물이 없는 대지에 새로이 건축물을 축조하는 것
② 부속건축물만 있는 대지에 새로이 주된 건축물을 축조하는 것
③ 개축 또는 재축시 기존 건축물보다 면적, 높이를 증가시키는 것
④ 기존 건축물을 전부 또는 일부를 헐고 그 대지 안에 종전과 동일한 규모의 건축물을 새로 짓는 것은 개축에 해당하는 것이므로 신축은 아니다. 다만, 개축 또는 재축을 하면서 기존 건축물보다 면적 또는 높이를 증가시키면 크기가 달라지므로 이는 신축이 된다.

 

    (2) 증축

① '증축'이란 기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것을 말한다.
② 건축물의 높이를 단순히 증가시키는 것도 증축에 해당하며, 하나의 대지 안에서 기존 건축물에 붙여서 또는 별도로 떨어져서 건축물을 축조하는 것도 증축에 해당하고, 주된 건축물이 있는 대지 안에서 부속건축물을 짓거나 담장 등 부수되는 시설을 짓는 것도 증축에 해당한다.

    (3) 개축

'개축'이란 기존 건축물의 전부 또는 일부[내력벽·기둥·보·지붕들(한옥의 경우에는 지붕들의 범위에서 서까래는 제외한다) 중 셋 이상이 포함되는 경우를 말한다]를 해체하고 그 대지에 종전과 같은 규모의 범위에서 건축물을 다시 축조하는 것을 말한다.

 

    (4) 재축

 '재축'이란 건축물이 천재지변이나 그 밖의 재해(災害)로 멸실된 경우 그 대지에 다음의 요건을 모두 갖추어 다시 축조하는 것을 말한다.

㉠ 연면적 합계는 종전 규모 이하로 할 것

㉡ 동수, 층수 및 높이가 모두 종전 규모 이하일 것

 

    (5) 이전

건축물을 그 주요구조부를 해체하지 아니하고 같은 대지 안의 다른 위치로 옮기는 것

*주요구조부란 내력벽·기둥·바닥·보·지붕틀 및 주계단을 말한다. 다만, 사이 기둥, 최하층 바닥, 작은 보, 차양, 옥외 계단, 그 밖에 이와 유사한 것으로 건축물의 구조상 중요하지 아니한 부분은 제외한다.

 

※ 주 건물이 있는데 부속된 건물을 짓는다? 증축이다.

반면 부속된 건물이 있는데 주된 건물을 나중에 짓는다면? 신축이다.

 

※ 3층짜리 건물을 해체하고 다시 3층 건물을 지으면 개축이고, 3층짜리 건물을 해체하고 그 자리에 4층 건물을 지으면 신축이다. 증축은 '기존 건축물이 있는 대지'에서 지을 때 해당하는 것이므로 3층을 해체하면 대지가 건축물 없이 비니까 '건축물이 없는 대지'에서 짓는 것이다. 따라서 대지에 3층 건물만 있었다 가정하면 3층 건물 해체하면 대지가 빈다. 따라서 신축이다..

=즉 개축이나 재축을 하면서 용도가 다르게 짓거나, 기존 건축물보다 더 큰 것을 지을 때는 '신축' 허가를 받는다.

 

  2. 대수선

'대수선'이란 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선·변경하거나 증설하는 것으로서 대통령령으로 정하는 다음의 어느 하나에 해당하는 것으로서 증축·개축 또는 재축에 해당하지 아니하는 것을 말한다.

㉠ 내력벽을 증설 또는 해체하거나 그 벽면적을 30㎡ 이상 수선 또는 변경하는 것

㉡ 기둥을 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것

㉢ 보를 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것

㉣ 지붕틀(한옥의 경우에는 지붕틀의 범위에서 서까래는 제외한다)을 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것

㉤ 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것

㉥ 주계단·피난계단 또는 특별피난계단을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것

㉦ 다가구주택의 가구 간 경계벽 또는 다세대주택의 세대 간 경계벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것

㉧ 건축물의 외벽에 사용하는 마감재료를 증설 또는 해체하거나 벽 면적 30㎡ 이상 수선 또는 변경하는 것

 

  3. 용도변경

(1) 기본원칙

사용승인을 얻은 건축물의 용도를 변경하고자 하는 자는 다음의 구분에 따라 국토교통부령이 정하는 바에 의하여 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수·구청장의 허가를 받거나 신고를 하여야 한다.

 

(2) 용도시설군

  ① 자동차관련시설군 : 자동차관련시설

  ② 산업 등의 시설군 : 공장, 창고시설, 운수시설, 위험물저장 및 처리시설, 자원순환관련시설, 장례시설, 묘지관련시설

  ③ 전기통신시설군 : 방송통신시설, 발전시설

  ④ 문화집회시설군 : 문화 및 집회시설, 종교시설, 위락시설, 관광휴게시설

  ⑤ 영업시설군 : 판매시설, 운동시설, 숙박시설, 제2종근린생활시설 중 다중생활시설

  ⑥ 교육 및 복지시설군 : 의료시설, 교육연구시설, 노유자시설, 수련시설, 야영장시설

  ⑦ 근린생활시설군 : 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설(다중생활시설 제외)

  ⑧ 주거업무시설군 : 단독주택, 공동주택, 업무시설, 교정 및 군사시설

  ⑨ 그 밖의 시설군 : 동물 및 식물관련시설

①→⑨ 신고, ⑨→① 허가

 

건축물의 용도 스물아홉가지

동식물원에서 모텔로 용도변경하는 것은 허가이다? 틀렸다. 동식물원은 ⑨ 그 밖의 시설군 : 동물 및 식물관련시설이 아니라 ④ 문화집회시설군 : 문화 및 집회시설이다. 모텔은 숙박시설이고. ④번에서 ⑤번으로 가니 신고이다. 동식물원 용도 몰랐으면 위 파란색 밑줄 링크 '건축물의 용도 스물아홉가지'에 가서 건축물의 용도 29개를 보고 오도록.

 

예를 들어 ④ 문화집회시설군에서 ⑤ 영업시설군으로 용도변경하려면 '신고'해야하고,

⑧ 주거업무시설군에서 ⑥ 교육 및 복지시설군으로 용도변경을 하고자 한다면 '허가'를 받아야 한다.

 

① [상위시설군] ↔변경신청X

 S 신고↓↑허가

⑨ [하위시설군] ↔변경신청X

 

(3) 허가대상

건축물의 용도를 상위군에 해당하는 용도로 변경하는 경우

 

(4) 신고대상

건축물의 용도를 하위군에 해당하는 용도로 변경하는 경우

 

(5) 건축물대장 기재사항의 변경신청

같은 시설군 안에서 용도를 변경하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 건축물대장 기재사항의 변경을 신청하여야 한다. 다만, 동일한 용도(29가지)에 속하는 건축물 상호 간의 용도변경인 경우에는 그러하지 아니하다.

 

※ A광역시 B구에 교육연구시설을 종교시설로 용도변경을 하려면 A광역시장에게 허가를 받아야 한다? 틀렸다. 시군구. 구가 있다면 구청장에게 건축물대장 기재사항의 변경(허가)을 신청해야 한다. 마찬가지로 C도 D군이면 D군수에게 변경을 신청해야 한다. 특별자치시는 세종시이고, 특별자치도는 제주도이다.

 

대한민국 행정구역 : 특별시, 광역시, 도, 특별자치시, 특별자치도, 시군 개수

 

(6) 용도변경의 사용승인·설계

용도변경이 허가 또는 신고대상인 경우에는 다음의 규정을 준용한다.

  ① 용도변경의 허가나 신고 대상인 경우로서 용도변경하려는 부분의 바닥면적 합계가 100제곱미터 이상인 경우의 사용승인에 관하여는 제22조(사용승인에 관한 규정)를 준용한다. 다만, 용도변경하려는 부분의 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만으로서 대수선에 해당되는 공사를 수반하지 아니하는 경우에는 그러하지 아니하다.

  ② 용도변경 허가대상인 경우로서 용도변경하려는 부분의 바닥면적의 합계가 500㎡ 이상인 용도변경의 설계에 관하여는 건축물의 설계에 관한 규정을 준용한다.

 

(7) 복수용도의 인정

  ① 건축주는 건축물의 용도를 복수로 하여 건축허가, 건축신고 및 용도변경 허가·신고 또는 건축물대장 기재내용의 변경 신청을 할 수 있다.

  ② 허가권자는 위 ①에 따라 신청한 복수의 용도가 이 법 및 관계 법령에 정한 건축기준과 입지기준 등에 모두 적합한 경우에 한정하여 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 복수 용도를 허용할 수 있다.

  ③ 복수용도는 동일한 시설군 내에서 허용할 수 있다.

  ④ 위 ③에도 불구하고 허가권자는 지방건축위원회의 심의를 거쳐 다른 시설군의 용도간의 복수용도를 허용할 수 있다.