용도지역별 지정목적 표, 용도지구/용도구역 목록 정리

용도지역제 표

구분		세분지역	세분지역2	지정목적
도시 지역	주거 지역	전용주거지역(양호한 주거 환경을 보호)	제1종 전용주거지역	단독주택 중심의 양호한 주거환경을 보호
			제2종 전용주거지역	공동주택 중심의 양호한 주거환경을 보호
		일반주거지역(편리한 주거 환경을 조성)	제1종 일반주거지역	저층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성
			제2종 일반주거지역	중층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성
			제3종 일반주거지역	중·고층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성
		준주거지역	주거기능을 위주로 이름 지원하는 일부 상업·업무기능을 보완

※ 지정목적까지 세분지역과 연결해서 외워야, 제2종 전용주거지역은 중층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하는 것이 지정목적이다? 틀렸다. 제2종 전용주거지역은 '공동주택' 중심의 양호한 주거환경을 보호하는 것이 지정목적이다.

 

※ 전용주거지역은 단독주택, 공동주택이고 일반주거지역은 저중고층주택이다.(저층은 4층 이하를 말한다.)(고층은 18층 이상을 말한다.)(그러면 중층은 5층 이상 17층 이하겠다.)

 

※ 또한 전용주거지역은 '양보', 일반주거지역은 '편조'로 외운다. 그러면 제1종 전용주거지역은 단독주택 중심의 편리한 주거환경을 조성하는 것이 지정목적이다? 틀렸다. 단독주택까지는 맞게 하고, 뒤에 '양호한 주거환경을 보호' 부분을 바꿔 틀리게 낸 것이다. 반은 맞고 반은 틀린 것은 틀린 것이다.

 

※ 준주거지역은 주거지역 중 가장 좋은 땅이다. 용적률 최대 500%까지 허용하기 때문이다. 제3종 일반주거지역은 용적률 300%까지만 허용하는데 반해.

 

구분		세분지역	지정목적
도시 지역	상업지역	중심상업지역	도심·부도심의 업무 및 상업기능의 확충
		일반상업지역	일반적인 상업 및 업무기능을 담당
		유통상업지역	도시 내 및 지역간 유통기능의 증진
		근린상업지역	근린지역에서의 일용품 및 서비스의 공급
	공업지역	전용공업지역	주로 중화학공업·공해성 공업 등을 수용
		일반공업지역	환경을 저해하지 아니하는 공업의 배치
		준공업지역	경공업 그 밖의 공업을 수용하되, 주거·상업·업무기능의 보완이 필요
	녹지지역	보전녹지지역	도시의 자연환경·경관·산림 및 녹지공간을 보전
		생산녹지지역	주로 농업적 생산을 위하여 개발을 유보
		자연녹지지역	도시의 녹지공간의 확보, 도시확산의 방지, 장래 도시용지의 공급 등을 위하여 보전할 필요가 있는 지역으로서 불가피한 경우에 한하여 제한적인 개발이 허용되는 지역

※ 유통상업지역은 잠 자는 곳(주택)은 모두 못 짓는다. 5개 용도지역 던져놓고 다음 중 단독주택/아파트 지을 수 없는 곳은?하고 물어보면 '유통상업지역' 선택하면 된다.

 

구분	세분지역	지정목적
관리지역	보전관리지역	자연환경보호, 산림보호, 수질오염방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하나, 주변의 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
	생산관리지역	농업·임업·어업생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 주변의 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
	계획관리지역	도시지역으로의 편입이 예상되는 지역이나 자연환경을 고려하여 제한적인 이용·개발을 하려는 지역으로서 계획적·체계적인 관리가 필요한 지역
농림지역		도시지역에 속하지 아니하는 「농지법」에 의한 농업진흥지역 또는 「산지관리법」에 의한 보전산지 등으로서 농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위하여 필요한 지역
자연환경보전지역		자연환경, 수자원, 해안, 생태계 상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호 및 육성 등을 위하여 필요한 지역

※ 용도지역 4개 중에 아무데도 지정 안 된 땅은 자연환경보전지역의 규제를 받는다. 즉 용도지역 안 된 땅은 있을 수 있어도 용도지역별 규제를 안 받는 땅은 없다.(=모든 땅은 규제를 꼭 받는다.=행위제한을 받지 않은 땅은 없다.)

 

※ 마찬가지로 택지개발해서 도시지역을 미처 세분지역으로 못 나눴다면, 가장 규제가 센 보전녹지지역으로 적용한다.

 

▼참고 zipmox111.tistory.com/52

용도지역에 따른 용적률 및 건폐율 총정리(표)

21개 용도지역 목록

제1종 전용주거지역

제2종 전용주거지역

제1종 일반주거지역

제2종 일반주거지역

제3종 일반주거지역

준주거지역

 

중심상업지역

일반상업지역

유통상업지역

근린상업지역

 

전용공업지역

일반공업지역

준공업지역

 

보전녹지지역

생산녹지지역

자연녹지지역

 

보전관리지역

생산관리지역

계획관리지역

 

농림지역

 

자연환경보전지역

 

(6+4+3+3)+3+1+1=16+5=21개의 용도지역이 있다.

중복되지 않게 '모든' 국토에 용도지역이 지정된다.

 

용도지구

(1) 용도지구의 의의 : 토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 경관·안전 등을 도모하기 위하여 도시·군관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.(법 제2조 제16호)

※ 용도지역만으로는 부족해서 용도지구를 덧붙여 설명하는 것이다. 모든 국토는 용도지역이 지정되어 있지만, 용도지구는 있을 수도 있고 없을 수도 있고 또 용도지구 2개 이상이 지정될 수도 있다.

 

(2) 용도지구의 종류

1. 경관지구 : 경관의 보전·관리 및 형성을 위하여 필요한 지구

  ① 자연경관지구 : 산지·구릉지 등 자연경관을 보호하거나 유지하기 위하여 필요한 지구

  ② 시가지경관지구 : 지역 내 주거지, 중심지 등 시가지의 경관을 보호 또는 유지하거나 형성하기 위하여 필요한 지구

  ③ 특화경관지구 : 지역 내 주요 수계의 수변 또는 문화적 보존가치가 큰 건축물 주변의 경관 등 특별한 경관을 보호 또는 유지하거나 형성하기 위하여 필요한 지구

*수계 : 지표의 물이 점차로 모여서 같은 물줄기를 이루는 계통.

*수변 : 바다, 강, 못 따위와 같이 물이 있는 곳의 가장자리.

 

2. 고도지구 : 쾌적한 환경 조성 및 토지의 효율적 이용을 위하여 건축물 높이의 최고한도를 규제할 필요가 있는 지구

3. 방화지구 : 화재의 위험을 예방하기 위하여 필요한 지구

4. 방재지구 : 풍수해, 산사태, 지반의 붕괴, 그 밖의 재해를 예방하기 위하여 필요한 지구

  ① 시가지방재지구 : 건축물·인구가 밀집되어 있는 지역으로서 시설 개선을 통하여 재해 예방이 필요한 지구

  ② 자연방재지구 : 토지의 이용도가 낮은 해안변, 하천변, 급경사지 주변 등 지역으로서 건축 제한 등을 통하여 재해 예방이 필요한 지구

 

5. 보호지구 : 문화재, 중요시설물[항만, 공항, 공유시설(공공업무시설, 공공필요성이 인정되는 문화시설·집회시설·운동시설 및 그 밖에 이와 유사한 시설로서 도시·군계획조례로 정하는 시설을 말한다), 교정시설·군사시설을 말한다] 및 문화적·생태적으로 보존가치가 큰 지역의 보호와 보존을 위하여 필요한 지구

① 역사문화환경보호지구 : 문화재·전통사찰 등 역사·문화적으로 보존가치가 큰 시설 및 지역의 보호와 보존을 위하여 필요한 지구

*사찰 : 승려가 불상을 모시고 불도(佛道)를 닦으며 교법을 펴는 집. (寺 절 사 刹 절 찰)

② 중요시설물보호지구 : 중요시설물[항만, 공항, 공유시설(공공업무시설, 공공필요성이 인정되는 문화시설·집회시설·운동시설 및 그 밖에 이와 유사한 시설로서 도시·군계획조례로 정하는 시설을 말한다), 교정시설·군사시설을 말한다]의 보호와 기능의 유지 및 증진 등을 위하여 필요한 지구

③ 생태계보호지구 : 야생동식물서식처 등 생태적으로 보존가치가 큰 지역의 보호와 보존을 위하여 필요한 지구

 

6. 취락지구 : 녹지지역·관리지역·농림지역·자연환경보전지역·개발제한구역 또는 도시자연공원구역 안의 취락을 정비하기 위한 지구

① 자연취락지구 : 녹지지역·관리지역·농림지역 또는 자연환경보전지역 안의 취락을 정비하기 위하여 필요한 지구

② 집단취락지구 : 개발제한구역 안의 취락을 정비하기 위하여 필요한 지구

*취락 : 인간의 생활 근거지인 가옥의 집합체. 넓은 의미로는 가옥을 중심으로 한 인간의 거주 형태 전반을 이르기도 한다. 인구 집단의 크기, 주민의 사회적 또는 경제적 기능, 경관 따위에 따라 촌락과 도시의 2대 유형으로 나눈다.

※ 그린벨트(개발제한구역)를 해제할 때 집단취락지구(10가구 이상)부터 민원 넣으면 해제해준다. 개발제한구역이라도 집단취락지구 지정되면 건폐율 60%, 용적률 300%까지 허용해준다.

※ 건폐율 20%까지인 용도지역(녹지지역·관리지역·농림지역 또는 자연환경보전지역)이 '자연취락지구'로 지정이 되면 건폐율 60%까지 상향되니 그 땅 꼭 사라.+건물 지을 수 있는 종류가 많아진다.

zipmox111.tistory.com/52

용도지역에 따른 용적률 및 건폐율 총정리(표)

 

7. 개발진흥지구 : 주거기능·상업기능·공업기능·유통물류기능·관광기능·휴양기능 등을 집중적으로 개발·정비할 필요가 있는 지구

① 주거개발진흥지구 : 주거기능을 중심으로 개발·정비할 필요가 있는 지구

② 산업·유통개발진흥지구 : 공업기능 및 유통·물류기능을 중심으로 개발·정비할 필요가 있는 지구

③ 관광·휴양개발진흥지구 : 관광·휴양기능을 중심으로 개발·정비할 필요가 있는 지구

④ 복합개발진흥지구 : 주거기능, 공업기능, 유통·물류기능 및 관광·휴양기능 중 2 이상의 기능을 중심으로 개발·정비할 필요가 있는 지구

⑤ 특정개발진흥지구 : 주거기능, 공업기능, 유통·물류기능 및 관광·휴양기능 외의 기능을 중심으로 특정한 목적을 위하여 개발·정비할 필요가 있는 지구

 

8. 특정용도제한지구 : 주거 및 교육 환경 보호나 청소년 보호 등의 목적으로 오염물질 배출시설, 청소년 유해시설 등 특정시설의 입지를 제한할 필요가 있는 지구

 

9. 복합용도지구 : 지역의 토지이용 상황, 개발 수요 및 주변 여건 등을 고려하여 효율적이고 복합적인 토지이용을 도모하기 위하여 특정시설의 입지를 완화할 필요가 있는 지구

 

※ '경고방방 고취개발 특정복합'으로 용도지구 9개를 외운다. 용도지구가 아예 지정이 안 된 땅이 있을 수 있고, 용도지구가 중복되게 지정이 될 수도 있다.

 

용도구역제 목록 정리

1. 개발제한구역

  (1) 지정권자 : 국토교통부장관이 도시·군관리계획으로 결정

  (2) 지정목적 : 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위하여 도시의 개발을 제한할 필요가 있거나 국방부장관의 요청이 있어 보안상 도시의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정되는 경우

  (3) 행위제한 : 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 적용

※ 국방부장관의 요청은 '개발제한구역'에만 있다. 시가화조정구역은 국방부장관의 요청으로 지정될 수 있다? 틀렸다.

※ 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법=개특법(줄여서)

 

2. 도시자연공원구역

  (1) 지정권자 : 시·도지사, 대도시 시장이 도시·군관리계획으로 결정

  (2) 지정목적 : 도시의 자연환경 및 경관을 보호하고 도시민에게 건전한 여가·휴식공간을 제공하기 위하여 도시지역 안의 식생이 양호한 산지(山地)의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정하는 경우

  (3) 행위제한 : 도시공원 및 녹지 등에 관한 법률 적용

※ 도시공원 및 녹지 등에 관한 법률=도녹법

 

3. 수산자원보호구역

  (1) 지정권자 : 해양수산부장관이 도시·군관리계획으로 결정

  (2) 지정목적 : 수산자원의 보호·육성을 위하여 필요한 공유수면이나 그에 인접된 토지

  (3) 행위제한 : 수산자원관리법 적용

 

4. 입지규제최소구역

  (1) 지정권자 : 도시·군관리계획의 결정권자(시장·군수는 제외)

*도시·군관리계획의 결정권자=장관, 시도, 대도시 시장이라면 다 지정한다.

  (2) 지정대상 : ① 도시·군기본계획에 따른 도심·부도심 또는 생활권의 중심지역

    ② 「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」 제2조 제1항 제5호에 따른 도시재생활성화지역 중 같은 법 제2조 제1항 제6호에 따른 도시경제기반형 활성화계획을 수립하는 지역

    ③ 세 개 이상의 노선이 교차하는 대중교통 결절지로부터 1킬로미터 이내에 위치한 지역

* 결절지 : 구분된 두 개 이상의 지점을 연결하여 주는 지역.

    ④ 「도시 및 주거환경정비법」 제2조 제3호에 따른 노후·불량 건축물이 밀집한 주거지역 또는 공업지역으로 정비가 시급한 지역

    ⑤ 철도역사, 터미널, 항만, 공공청사, 문화시설 등의 기반시설 중 지역의 거점 역할을 수행하는 시설을 중심으로 주변지역을 집중적으로 정비할 필요가 있는 지역

  (3) 행위제한 : 입지규제최소구역계획으로 정함

 

▼ 유일하게 용도구역 5개 중에 국토법령에서 직접 규제하고 있는 제도

5. 시가화조정구역

  (1) 지정권자

    ① 원칙 : 시·도지사

    ② 예외 : 국토교통부장관(국가계획과 연계하여 시가화조정구역의 지정 또는 변경이 필요한 경우)

  (2) 지정목적

도시지역과 그 주변지역의 무질서한 시가화를 방지하고 계획적·단계적인 개발을 도모하기 위하여 5년 이상 20년 이내의 기간 동안 시가화를 유보할 필요가 있다고 인정할 때 도시·군관리계획으로 결정

*시가화 : 노후되거나 낙후된 지역 또는 녹지 지역을 개발하여 인가(人家)나 상점이 많이 늘어서도록 만듦.

  (3) 실효 및 실효고시

시가화조정구역의 지정에 관한 도시·군관리계획의 결정은 시가화 유보기간이 끝난 날의 다음날부터 그 효력을 잃는다. 이 경우 국토교통부장관 또는 시·도지사는 관보 또는 공보에 게재하여 그 사실을 고시하여야 한다.

*유보 : 어떤 일을 당장 처리하지 아니하고 나중으로 미루어 둠.

※ 시가화조정구역은 해제절차가 없다. 대신 유보기간이 끝난 날의 다음날부터 전부 실효(효력을 잃음)가 된다.

※ 개발제한구역보다 시가화조정구역이 훨씬 더 규제가 세다. (규제 정도 : 시가화조정구역>개발제한구역) 위헌지역 소지가 강하기 때문에 시가화조정구역은 지정된 데가 거의 없고 이론으로만 존재한다. 시가화조정구역은 실무할 일이 거의 없어 문제에 잘 안 나온단다.

출처 : 서울정책아카이브

<그림 1> 수도권 및 서울시 개발제한구역 지정현황

개발제한구역(開發制限區域)=그린벨트(Green Belt)

개발제한구역은 법적으로 국토교통부장관만 결정한다.

 

(제4절. 도시·군관리계획) 개발제한구역 효력발생 : 개발제한구역 지정한 날부터가 아니라 지형도면을 고시한 날부터(다음날이 아니다)

 

용도지역	21개
용도지구	9개
용도구역	3개