국토의 용도구분 : 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역

북한은 영토이다. 남한은 국토이다. 북한은 나중에 통일을 염두해 두고 영토라 말하지, 영토와 국토의 결정적 차이는 '실효적 지배'를 하냐 안 하냐이다. 우리나라는 남한은 실효적 지배를 하지만, 북한은 실효적 지배를 하지 않는다.

*영토(領土) : 국제법에서, 국가의 통치권이 미치는 구역. 흔히 토지로 이루어진 국가의 영역을 이르나 영해와 영공을 포함하는 경우도 있다. (領 거느릴 영 土 흙 토)

*국토(國土) : 나라의 땅. 한 나라의 통치권이 미치는 지역을 이른다. (國 나라 국, 土 흙 토)

 

국토의 용도구분(용도지역제도)

국토는 토지의 이용실태 및 특성, 장래의 토지이용방향, 지역 간 균형발전 등을 고려하여 다음과 같은 용도지역으로 구분한다(법 제6조).

 

1. 도시지역

인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 그 지역에 대하여 체계적인 개발·정비·관리·보전 등이 필요한 지역

 

2. 관리지역

도시지역의 인구과 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리가 필요한 지역

 

3. 농림지역

도시지역에 속하지 아니하는 농지법에 의한 농업진흥지역 또는 산지관리법에 의한 보전산지 등으로서 농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위하여 필요한 지역

 

4. 자연환경보전지역

자연환경·수자원·해안·생태계·상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호·육성 등을 위하여 필요한 지역

 

시골에 가서 이장이나 부동산 업자가 '농업진흥지역'이 좋은 거라고 권유를 한다면, 사기를 치는 것이다.

농업진흥지역은 평생 농사짓고 살 생각이 아닌 이상 투자로서는 무조건 피해야한다. 나라에서 토지를 개발할 계획을 세울 때 농업진흥지역을 제외하고 계획을 세운다.

 

관리지역의 종류

① 보전 관리지역 : 자연환경보전지역과 유사하게 관리하겠다.

② 생산 관리지역 : 농림지역과 유사하게 관리하겠다.

③ 계획 관리지역 : 제일 좋은 땅, 도시지역으로 편입될 가능성이 가장 높다.

보전, 생산은 농림지역보다 낫지만 그래도 좋지 않은 땅이어서 투자 목적으로는 사지 않는 것이 좋다.

 

[참고]

토지대장이 등기부등본보다 먼저이다. 대장이니까.(대장이니까 토지대장이 등기부등본보다 먼저라고 외운다.)

처음으로 하는 등기를 소유권 보존등기라 한다.

그리고 내 이름으로 한(소유한) 보존 등기를 팔면 소유이전등기,

내 땅을 담보로 잡히고 돈을 빌리면 저당권 설정 등기라 한다.

토지대장에 토지가 올라가는 걸 등록이라고 한다.

 

1905년 을사조약(乙巳條約)으로 일본이 한국을 식민지로 삼으면서 동경을 기준(원점:동경)으로 온 국토를 측량하였다. 이제 서울을 기준으로 다시 국토를 측량하려면 돈이 너무 많이 들어 택지 개발하고 신도시 만들 때만 측량을 다시 한단다. 토지대장과 등기부등본은 1910년 이후로 생긴 것이고, 용도지역제도는 1970년 이후에 일본/영국 제도를 베껴서 생겼다.

 

따라서 등록/등기를 한 땅이 네 용도지역으로 나눌 수 있다.(순서 등록/등기→용도지역 지정) 만약 미등록지, 미등기지라면 규제가 제일 센 '자연환경보전지역'을 적용한다.

용도가 지정 안 된 땅이 있을 수 있지만 규제를 안 받는 땅은 없다.