토지의 자연적 특성 #부동산학개론

토지의 자연적 특성 
1. 부동성(비이동성) 
① 부동산시장, 부동산활동 등을 지역적(국지적)으로 만든다. 
② 인접성과 더불어 외부효과를 발생시킨다. 
③ 부(-)의 외부효과가 발생하는 경우 경제적 감가가 발생, 정(+)의 외부효과가 발생하면 부동산가격은 상승, 그래서 지역분석의 근거를 제공한다. 
④ 부동산활동을 임장활동으로 만든다. 

2. 영속성(비소모성) 
① 토지는 수명이 무한대이므로 소모·마모의 대상X 
② 토지는 물리적 감가의 대상X 
③ 장기투자를 통해 소득이득(임대수익)과 자본이득(매각수익)을 얻을 수 있다. 
④ 부동산활동의 장기적 배려를 요구 
⑤ 가치보존력이 우수하여 안전한 투자의 대상 

3. 부증성(비생산성) 
① 토지는 생산비를 투입하여 신규생산X(물리적 공급X) 
② 그러나 용도변경, 간척 등을 통한 용도적 공급은 가능 
③ 토지의 희소성을 증가시켜 부동산활동에 사회성·공공성이 강조 
④ 토지의 물리적 공급곡선은 가격에 대해 완전비탄력적(O) 

4. 개별성(비대체성, 이질성) 
① 물리적인 광점에서 토지는 대체재가 존재하지 않는다. 
② 개별 물건마다 각각의 가격(임대료)가 결정되므로, 일물일가의 법칙이 적용X→개별분석의 근거 
③ 개별성은 토지뿐만 아니라 건물에도 적용